Heinrich Bodden Sachverständiger/Gutachter Maler- und Lackierermeister

Schönheitsreparaturen

sind das tapezieren und streichen der Wände und Decken, Fußböden, Heizkörper, Heizrohre und Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von Innen.

Dies führt immer wieder für heftigen Streit zwischen Vermieter und Mieter. Dies liegt insbesondere daran, daß es keine gesetzliche Regelung gibt wer die Schönheitsreparaturen zu tragen hat. Da der Vermieter grundsätzlich verpflichtet ist die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten, ist er grundsätzlich auch zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet. Von dieser gesetzlichen Regelung wird in den meisten Mietverträgen allerdings abgewichen und dem Mieter die Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen auferlegt.

Die in vielen Mietverträgen starren Fristen (3, 5 und 7 Jahre) zur Durchführung der Schönheitsreparaturen sind in letzter Zeit von den Gerichten für unwirsam erklärt worden. Die Fristen zur Durchführung der Schönheitsreparaturen sollte nicht als verbindliche feste Frist vereinbart werden sondern so, dass aus der Sicht eines objektiven Betrachters (z. B. Sachverständige) Renovierungsbedarf besteht

z.B. In einem wenig genutzten Ein-Personen-Haushalt werden die Räume sicherlich weniger beansprucht als in einer Großfamilie mit vielen Kindern.

Muss man Schönheitsreparuren ausführen?

Wenn beispielsweise die Raufasertapete vergilbt ist und einen neuen Anstrich braucht, dann ist normalerweise nach dem Gesetz der Vermieter dafür zuständig. Doch im Mietvertrag wird meist eine andere Vereinbarung getroffen, so das der Mieter zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet wird. In vielen Mustermietverträgen kreuzt man einfach an, ob die Schönheitsreparaturen der Mieter oder der Vermieter trägt. Ist bei Abschluss des Mietvertrags nichts angekreuzt, ist für die Schönheitsreparaturen der Vermieter zuständig. Ob und in welchem Umfang also Schönheitsreparaturen durchzuführen sind, klärt in jedem Fall der Blick in den Mietvertrag.

Was sind Schönheitsreparaturen und was nicht?

Unter Schönheitsreparaturen versteht man die Behebung von Abnutzungserscheinungen die während der Mietzeit entstanden sind.Diese können beisielsweise mit Tapete, Farbe und Gips behoben werden (also Malerarbeiten).
Wenn im Vertrag nichts anderes vereinbart ist, umfassen die Schönheitsreparaturen das Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Heizkörper/Rohre, der Fussleisten, Innentüren (wobei naturbelassene Türen lasiert werden), sowie der Fenster und Außentüren von innen.

Zu Schönheitsreparaturen gehören nicht: Außenanstriche bei Fenstern und Türen, die Renovierung des Treppenhauses oder sonstiger Gemeinschaftsräume, Ausbesserungen von Schäden am Mauerwerk, Deckenrisse und Putzschäden. Auch keine, Reparaturen an Lichtschaltern, Türschlössern, Elektroleitungen, Gasleitungen und Heizkörpern. Ebenso nicht Schäden, die auf normaler Abnutzung beruhen, das Abschleifen und Versiegeln von Parkettfußböden, das Auswechseln von Teppichböden, die der Vermieter gelegt hat, und der Austausch der alten Badewanne.Dies gilt natürlich nur dann, wenn die zuvor genannten Teile nicht durch Vernachlässigung und Beschädigung zerstört sind.

Wie muss man Schönheitsreparuren druchführen?

Schönheitsreparaturen müssen grundsätzlich fachgerecht durchgeführt werden. Eine Wand muss so gestrichen sein, dass sie zum Schluss nicht fleckig ist. Fenster und Heizkörper sollten sauber gestrichen und die Farbe sollte nicht auf den Beschlägen sein.

Beispiele:

• Sind Decken und Wände mit Leim- oder wischbeständiger Farbe beschichtet, müssen diese durch Abwaschen oder Abkratzen entfernt werden. Ein Überstreichen ist nicht fachgerecht, weil es zum Abplatzen der Neubeschichtung führt.

• Bei Tapeten ist vorgeschrieben, dass alle alten Tapeten zu entfernen sind, bevor neu tapeziert wird. Bei trocken abziehbaren oder bei spaltbaren Tapeten muß zumindest die Oberschicht entfernt werden. Das Überstreichen normaler Papiertapete ist unzulässig. Dies gilt nicht für gut geklebte Rauhfaser- und/oder ähnliche Strukturtapeten, die zum Überstreichen bestimmt sind.

• Tapezieren: Die Art der Tapezierung richtet sich nach dem übernommenen Zustand. Die Qualität der neuen Tapete muß jener der übernommenen Tapete entsprechen. Als Grundsatz gilt, wo Mustertapeten bei Wohnungsübernahme waren, sind wieder Mustertapeten zu kleben; das gleiche gilt sinngemäß für Raufasertapeten. Raufaser: Bei mehrfachem Mieterwechsel kann die Struktur der Raufasertapete zugestrichen oder die Raufasertapete nicht mehr tragfähig sein. In diesem Fall kann ggf. der Vermieter an den Kosten für den Tapetenwechsel beteiligt werden.

• Holzwerk, Fenster, Türen und Leisten: Dies mit Lack nur überzustreichen, ohne den Untergrund vorzubehandeln, ist nicht fachgerecht. Zu einer fachgerechten Renovierung gehört das Reinigen bzw. Aufrauhen der Altbeschichtung, grundierung roher Holzteile, Kitt- und Spachtelarbeiten, Vor- und Schluß- Beschichtung. Naturbehandelte Flächen sollen im gleichen Holz- bzw. Lasurton gestrichen werden.

• Stahlzargen: Die Beschichtung von Stahlzargen muss stoßfest sein.

• Für Heizkörper und Heizungsrohre sind spezielle Heizkörperlacke zu verwenden, weil nur diese den vorgesehenen Temperaturen standhalten, ohne zu vergilben.

• Holzdielen-Fußböden müssen mit trittfesten Speziallacken gestrichen werden

• PVC- und Linoleumbeläge sind mit Pflegemittel zu reinigen.

• Teppiche bzw.Textile Bodenbeläge sind von Zeit zu Zeit mit geeigneten Mitteln zu reinigen, wobei die Hinweise der Hersteller beachtet werden müssen. Flecken sollten unverzüglich entfernt werden. Sie sind beim Auszug zu reinigen. Druckstellen müssen aufgedampft und dadurch beseitigt werden.

• Parkettböden sind je nach ihrer Oberflächenbeschaffenheit mit geeignetem Pflegemittel zu behandeln.

Termine für Schönheitsreparaturen sind meist längerfristig voraussehbar. Dank moderner Arbeitsmethoden und Stoffe sind Schönheitsreparaturen nicht abhängig von den Jahreszeiten. Auch die Wintermonate sind für Innenarbeiten gut geeignet.

Was ist mit eigenen Einbauten?

Die Entfernung von Einbauten und baulichen Veränderungen richtet sich nach vertraglichen und gesetzlichen Bestimmungen.

Einbauten, die der Mieter entfernen muss:

• Selbst durchgeführte bauliche Veränderungen des Mietobjekts (dazu zählen Einbauten, Anbauten und Installationen wie Holzverkleidungen, abgehängte Decken, Fußbodenbeläge etc.). Die Verpflichtung zum Entfernen solcher Einbauten besteht auch dann, wenn der Vermieter dem Einbau zugestimmt, aber nicht auf eine eventuelle Entfernung ausdrücklich verzichtet hat.

• Einbauten, die bereits vom Vormieter installiert wurden und die der Mieter lediglich übernommen hat. Wurde die Rücknahme oder Entfernung von Einbauten des Mieters bei Vertragsabschluss vereinbart, so ist dies eine sogenannte Hauptleistungspflicht des Mieters (selbst wenn dies mit erheblichen Kosten verbunden ist), bei deren Verletzung er sich schadenersatzpflichtig machen kann.

Einbauten die nicht entfernt werden müssen:

• Maßnahmen, um Mängel zu beseitigen oder Maßnahmen, die der Vermieter vertraglich gegen sich gelten lassen muss (z.B. einen vor Vertragsabschluss feststehenden Innenausbau)

• Einbauten, die der Mieter im Einverständnis mit dem Vermieter vorgenommen hat, um die Mietsache zum vereinbarten Nutzungs- oder Gebrauchszweck erst herzurichten.

• Andere Maßnahmen, die der Mieter mit Erlaubnis des Vermieters durchgeführt hat und die allein seinen Zwecken dienten - z.B. der Einbau von Raumteilern, Einbauschränken, eines Duschbades, der Durchbruch für eine Tür oder ein Fenster, wenn der Vermieter auf die Entfernung ausdrücklich verzichtet oder sich bereit erklärt, sie zu übernehmen.

• Einbauten, deren Entfernung der Vermieter vor der Weitervermietung nicht verlangt. Später kann er sie nicht mehr verlangen, auch wenn er auf eine fehlende Erlaubnis verweist.

• Bauliche Veränderungen, die vom Vermieter durchgeführt wurden und dem Mieter so überlassen wurden.

Wenn man die Schönheitsreparaturen nicht durchführt?

Führt der Mieter die notwendigen Schönheitsreparaturen nicht durch, zu denen er sich laut Mietvertrag verpflichtet hat, verletzt er den Mietvertrag. Spätestens beim Auszug wird der Vermieter die fälligen Arbeiten verlangen. Dazu muss er dem Mieter eine Mahnung schicken, in der er ihm eine letzte Frist setzt. Will er danach selbst die Maler bestellen, muss er dies in einem Brief ankündigen. Bleibt der Mieter weiter untätig, kann der Vermieter den Ersatz der Kosten vom Mieter verlangen. Dann kann es sogar noch teurer werden:

Verzögert sich nämlich durch die Fristsetzung und die folgenden Renovierungsarbeiten der Zeitpunkt, ab dem die Wohnung wieder vermietet werden kann, muss der Mieter auch den Mietausfall ersetzen.

Für den Fall, dass er die Durchführung von Schönheitsreparaturen endgültig abgelehnt hat, erlischt sogar die Verpflichtung des Vermieters zur Fristsetzung. Er kann dann sofort die Handwerker bestellen.

So weit sollte man es nicht kommen lassen, denn die Ansprüche des Vermieters verjähren erst nach sechs Monaten. Vorsicht: Die Zeit, in der Mieter und Vermieter miteinander verhandeln, verlängert die Frist! Zur Deckung seines Schadens hat der Vermieter zwei Möglichkeiten: Erstens kann er die Erstattung der Kosten vom Mieter verlangen und im Ernstfall die Zahlung vor Gericht einklagen. Zweitens kann sich der Vermieter auch aus der Kaution bedienen, wenn diese beim Einzug vom Mieter hinterlegt wurde. Es empfiehlt sich also immer eine gütliche Einigung oder die hinzuschaltung eines vereidigten Sachverständigen.

Was ist mit Teppichböden?

Teppichböden führen beim Auszug des Mieters und manchmal auch während des Mietverhältnisses zu der Frage, ob der Vermieter oder der Mieter für dessen ordnungsgemäßen Zustand zu sorgen hat.
Die Antwort hängt zunächst einmal davon ab, ob der Vermieter die Räume mit oder ohne Teppichboden vermietet hat. Wurden die Räume ohne Teppichboden vermietet, hat der Vermieter hiermit auch nichts zu tun. Er kann bei Ende des Mietverhältnisses sogar verlangen, dass der Teppichboden und auch eventuelle Kleberückstände entfernt werden. Er kann bei Mietvertragsende ansonsten auch den Teppichboden ersatzlos übernehmen, da es für den Mieter oftmals aufwendiger ist, diesen zu entfernen, als ihn in der Wohnung zu belassen. Es muß allerdings ein Bodenbelag vorhanden gewesen sein. Den blanken Estrich kann der Vermieter dem Mieter nach der Rechtsprechung nicht zumuten.

Vermietet der Vermieter die Wohnung mit Teppichboden oder hat er ihn vom Vormieter übernommen, so hat er ihn auch nach Ablauf der Nutzungsdauer zu erneuern. Diese beträgt bei normaler Ware etwa 10 Jahre.

Wird der Teppichboden im Laufe des Mietverhältnisses stark verschmutzt oder übermäßig abgenutzt, kann der Vermieter vom Mieter spätestens bei Ende des Mietvertrages verlangen, daß der Mieter diesen Schaden zumindest anteilig ersetzt. Ist der Teppich beispielsweise erst sieben Jahre alt, aber schon völlig verwohnt, so kann der Vermieter ca. 30 % des Wertes ersetzt verlangen. (Abzug neu für alt) Dies ist aber immer eine Frage des Einzelfalles.

Wohnungsübernahme- und Übergabeprotokoll.

Beim Ein- als auch beim Auszug in eine Wohnung gibt es oft Meinungsverschiedenheiten zwischen Mieter und Vermieter. Ein ordnungsgemäßes Wohnungsübernahmeprotokoll kann verhindern, dass der Mieter als auch der Vermieter sich dem Urteil des Sachverständigen anschliessen und so eine Einigung erzielt wird. So können teure Mietprozesse vermieden werden.

Gern erstellen wir ein solches Prokoll.